Comment fonctionne ce calcul ?
Détermination de l’assiette taxable, calcul détaillé des droits de mutation, de la contribution de sécurité immobilière, des émoluments proportionnels, de leur TVA, des formalités et des débours.
Comprendre chaque composante des frais d’acquisition
L’expression « frais de notaire » regroupe plusieurs sommes. La plus grande part correspond généralement aux impôts et droits reversés aux collectivités et à l’État. S’ajoutent les débours engagés pour les formalités ainsi que la rémunération réglementée du notaire.
Dans le régime normal, les droits comprennent la taxe départementale, la taxe communale de 1,20 % et un prélèvement pour frais d’assiette égal à 2,37 % de la taxe départementale. Le taux départemental doit être vérifié : il peut notamment être de 3,8 %, 4,5 % ou, temporairement, 5 %.
Le mode simplifié sélectionne automatiquement le taux publié par la DGFiP au 1er juin 2026 à partir du département du bien. Le mode expert permet de remplacer ce taux, de préciser une indivision et de régler chaque composante du calcul.
La hausse départementale au-delà de 4,5 % ne s’applique pas à la part acquise par un primo-accédant éligible lorsque le logement devient sa résidence principale. En indivision, l’avantage peut donc ne concerner qu’une partie de l’acquisition.
Le régime réduit à environ 0,71 % ne dépend pas uniquement de l’âge apparent du logement. Il suppose notamment une vente soumise à la TVA sur le prix total, comme certaines ventes par un promoteur. Une revente d’un logement récent entre particuliers peut relever du régime normal.
Les émoluments de vente sont calculés par tranches dégressives, puis soumis à la TVA. Le simulateur ajoute également la contribution de sécurité immobilière, les formalités et les débours estimés. Les frais de financement restent séparés pour ne pas les présenter comme une rémunération du notaire.
Exemple concret
Pour un prix de 250 000 € au régime normal et un taux départemental de 4,5 %, les seuls droits de mutation représentent environ 14 517 €. S’ajoutent ensuite la contribution de sécurité immobilière, les émoluments réglementés et leur TVA, les formalités et les débours. Avec un taux départemental porté à 5 %, les droits augmentent, sauf sur la part bénéficiant de l’exonération primo-accédant.
Formule utilisée
Assiette = prix − mobilier justifié − frais d’agence à charge acquéreur inclus. Régime normal : assiette × [taux départemental effectif + 1,20 % + 2,37 % du taux départemental]. Régime réduit : assiette × 0,71498 %. Les émoluments HT suivent les tranches 3,870 %, 1,596 %, 1,064 % et 0,799 %.
| Situation | Droits principaux | Point à vérifier |
|---|---|---|
| Régime normal | Environ 5,09 % à 6,32 % | Taux départemental et part primo-accédante |
| Vente soumise à TVA sur le prix total | Environ 0,71 % | Qualification fiscale par le notaire |
Erreurs fréquentes
- Croire que la totalité de la somme constitue la rémunération du notaire.
- Considérer que tout logement neuf ou récent bénéficie automatiquement du taux réduit.
- Déduire forfaitairement du mobilier ou des frais d’agence sans les distinguer et les justifier dans l’acte.
- Appliquer l’exonération primo-accédant à tous les droits alors qu’elle neutralise seulement la hausse départementale temporaire, sur la part éligible.
Conseils pratiques
- Vérifiez le taux voté par le département et la qualification fiscale exacte de la vente avec le notaire.
- Distinguez dans votre plan de financement le prix, les frais d’acquisition, la garantie, les travaux et l’épargne conservée.
- Faites inscrire clairement dans l’avant-contrat la charge des frais d’agence et le mobilier réellement repris.
Sources officielles
- Taux départementaux applicables au 1er juin 2026 — DGFiP
- Droits de mutation et frais de notaire — Service-Public.fr
- Frais réduits dans le neuf et ventes soumises à TVA — Notaires de France
- Barème des émoluments de vente — Notaires de France
- Remise facultative sur les émoluments — Légifrance
Hypothèses utilisées
- Barème réglementé des émoluments par tranches
- TVA de 20 % sur les émoluments et formalités
- Contribution de sécurité immobilière de 0,10 % avec minimum de 15 €
- Taux réduit de 0,71498 % uniquement lorsque les conditions fiscales sont réunies
Limites de l’estimation
Estimation indicative en France : les taux départementaux sont ceux publiés par la DGFiP au 1er juin 2026. Les décisions communales et la qualification fiscale exacte doivent être vérifiées par le notaire.
Questions fréquentes
Un logement neuf bénéficie-t-il toujours des frais réduits ?
Non. Le taux réduit suppose notamment que la vente soit soumise à la TVA sur le prix total, par exemple une VEFA vendue par un promoteur. Une revente entre particuliers peut relever du taux normal.
Le mobilier réduit-il les droits ?
Le mobilier peut être exclu de l’assiette s’il est réel, valorisé de façon justifiable et distingué dans l’acte. Le notaire doit valider la liste et la valeur.
Comment appliquer l’avantage primo-accédant ?
Indiquez la part du bien acquise par les personnes éligibles achetant leur résidence principale. Le simulateur neutralise sur cette part uniquement la hausse départementale temporaire au-delà de 4,5 %.
Comment le taux départemental est-il choisi ?
Sélectionnez le département du bien : le taux DGFiP au 1er juin 2026 est appliqué automatiquement. Choisissez « saisie manuelle » si votre acte relève d’un taux différent ou plus récent.
Les frais d’agence sont-ils déductibles ?
Ils réduisent l’assiette lorsque l’acquéreur en a la charge et qu’ils sont distingués du prix immobilier dans l’acte. Des frais à la charge du vendeur ne sont pas retirés ici.
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